Све што треба да знате пре потписивања уговора о купопродаји некретнина

КУПЦИ некретнина данас су генерално врло добро информисани о тренутним тржишним кретањима. Захваљујући платформама за промет некретнина, редовно прате промене цена, откривају локације са квалитетном градњом и прате популарност различитих делова града.

Foto: pixabay

Такође, многима је познато да ангажовање агенције за куповину стана или куће обично повлачи провизију у распону од 2-3%. Ипак, и даље се јављају многе недоумице и питања на која често нема јасних одговора.

У овом тексту, фокусираћемо се на решавање тих недоумица. Размотрићемо шта подразумева посреднички уговор, како се дефинише висина провизије, на шта треба обратити пажњу приликом склапања уговора о купопродаји, како препознати регистроване агенције и које особине треба да има добар агент за некретнине.

Шта подразумева посреднички уговор?

Агенције користе стандардизоване посредничке уговоре који прецизно дефинишу обим услуга које се пружају продавцима и купцима, као и износ провизије за те услуге. Уговор такође прецизира које информације продавац мора ďа достави агенцији, уз додатно правило да продавац не сме да нуди некретнину другом посреднику по нижој цени.

Такође је важно знати да ни купац ни продавац, укључујући њихове рођаке или пријатеље, не смеју закључивати трансакције без агенције која их је повезала. У случају да продавац потпише ексклузивни уговор са агенцијом, тај уговор предвиђа да власник некретнине неће ангажовати другу агенцију током трајања сарадње.

Да ли су ексклузивни уговори решење за смањење провизије?

Провизије су увек једна од врућих тема, посебно сада када су цене некретнина, и када је и продаја и издавање у питању, достигле високе вредности. У Србији, износ провизије зависи од града и није стриктно регулисан законом. У неким местима, провизију од 3% купопродајне цене сноси само купац, док је ситуација у Београду другачија — тамо и купац и продавац плаћају по 2%, односно 2,4% ако је агенција у систему ПДВ-а.

Већ неко време провизије су стабилне и тренутно нема наговештаја да ће ускоро доћи до њиховог повећања. Међутим, оно што може бити занимљиво за продавце је опција склапања ексклузивног уговора. У таквим случајевима, где једну агенцију ангажујете као јединог посредника за продају, провизија се често може договорити по нешто нижој стопи.

Шта је важно знати код уговора о купопродаји?

Када се говори о уговору о купопродаји, постоји неколико битних ставки о којима би требало детаљно размислити.

Пре свега, важно је прецизно дефинисати информације о странама уговора, као и податке о самој некретнини. То укључује:

    • Тачну адресу,
    • Катастарске податке,
    • Површину,
    • Договорену цену и начин плаћања (готовински или путем кредита),
    • Број рачуна на који ће ићи уплата.

Продавац има обавезу да, по исплати целокупног износа, ослободи некретнину од свих лица и ствари, те да преда кључеве купцу, који тада стиче право преузимања поседа. Ту се често користи "clausula intabulandi", која даје купцу овлашћење да укњижи некретнину на своје име.

Некретнина се купује у виђеном стању, што значи да купац прихвата тренутно стање објекта. Продавац сноси све трошкове везане за одржавање некретнине до дана овере уговора. У уговору се такође јасно наводи ко је одговоран за трошкове овере уговора и за плаћање пореза на пренос апсолутних права.

Како препознати поуздане агенције за некретнине?

Према важећим законима, нелегализоване некретнине су искључене из промета, чиме се значајно смањује ризик од потенцијалних превара. Ипак, како би купци и продавци били потпуно заштићени, важно је предузети додатне кораке и сарађивати искључиво са провереним агенцијама.

На сајту Министарства трговине, туризма и телекомуникација можете пронаћи Регистар посредника, где су наведене све агенције које поседују лиценцу за рад на територији Србије. Овај регистар садржи податке о око 1.000 овлашћених агенција које послују у складу са законом.

Све лиценциране агенције су у обавези да на својим огласима јасно прикажу свој идентификациони број из Регистра. Тако купци и продавци могу брзо проверити да ли је агенција са којом планирају сарадњу заиста поуздана.

Од тренутка када је Закон о посредовању у промету непокретностима ступио на снагу, број нерегистрованих "дивљих агената" је значајно опао, док је квалитет услуга лиценцираних агенција порастао, пружајући купцима и продавцима додатну сигурност.

Како осигурати најбољу услугу у промету некретнина?

Добар агент за некретнине се препознаје по професионалном приступу и пословном понашању. Он или она зна како да пажљиво саслуша клијентове потребе и захтеве, а уз то поседује одличне преговарачке вештине како би клијент добио најповољније услове.

Поред тога, најбољи рецепт за срећу купца, али и продавца, јесте да агент буде добро упознат са свим законима и регулативама везаним за некретнине. То му омогућава да детаљно прегледа и провери сву потребну документацију пре него што се некретнина стави на тржиште.

Поуздан агент пажљиво ће прегледати целокупну документацију и провести купца кроз све фазе процеса — од уплате депозита, па све до потписивања купопродајног уговора и коначне исплате.

Неки агенти пружају додатне услуге, као што су помоћ око преноса рачуна, плаћање пореза, или сређивање административних формалности, што купцима и продавцима значајно олакшава цео процес.

Пратите нас и путем иОС и андроид апликације