НЕ УЛАЖИТЕ У КУЋУ ДОК ОВО НЕ ПРОВЕРИТЕ: Замке које могу да вас оставе и без новца и без крова над главом

ПРЕ улагања у некретнину, проверите сувласништво и документацију како бисте избегли замке које могу довести до губитка новца и крова над главом.

Фото: Unsplash

Сувласништво над некретнинама често представља сложен и правно захтеван однос. Када више особа поседује уделе у истој кући или парцели, свака одлука о коришћењу, реновирању или продаји мора бити донета уз поштовање права свих сувласника. Посебно компликоване ситуације јављају се код наслеђених некретнина, где су власнички удели расподељени међу члановима породице, поједини власници су преминули, а подаци у земљишним књигама нису ажурирани.

Један пример са Редита илуструје овакву ситуацију из перспективе особе која жели да обнови кућу и користи је за живот. Хрватско законодавство омогућава откуп сувласничких удела и стицање већинског власништва, али такав поступак подразумева процену вредности некретнине, закључење формалних уговора и, у случају неслагања међу сувласницима, потенцијални судски процес.

Ово питање није само правне природе, већ има и финансијску и породичну димензију. У пракси се као најједноставније решење показује постизање договора са сувласницима и сређивање комплетне документације пре било каквог улагања у некретнину.

Како су поделили кућу

Аутор објаве наводи да његова мајка поседује део куће која је већ две деценије празна. Према подацима из катастра, власништво је расподељено на следећи начин:

• Покојна бака - 2/9
• Њене две покојне сестре - по 2/9
• Мајка - 1/9
• Сестричина - 1/9
• Покојни брат од тетке - 1/9

У пракси то значи да данас три особе имају по 3/9 власништва (односно по једну трећину): његова мајка, сестричина и супруга покојног рођака.

Некретнина има укупно 275 м² - од тога 60 м² отпада на кућу, 75 м² на двориште, а 110 м² на помоћне објекте. Кућа се налази на селу, око 30 километара од града. Пре отприлике десет година урађен је нови кров. Постоје прикључци за воду и струју, док гас није спроведен до краја. Аутор нема намеру да се бави туризмом или издавањем, већ жели да кућу обнови за сопствени живот.

Његово кључно питање је: који је најсигурнији и најефикаснији начин да стекне већинско или потпуно власништво над некретнином?

1. Прво проверити земљишне књиге

Уколико су поједини сувласници и даље евидентирани као покојни, то указује да оставински поступак није у потпуности спроведен или да та некретнина није била обухваћена оставином. У таквој ситуацији потребно је покренути допунски оставински поступак како би се власнички удели пренели на живе наследнике.

Док се тај корак не заврши, куповина некретнине није правно безбедна.

2. Најједноставнији пут је договор

Ако сви сувласници пристану да продају своје удела, поступак је релативно једноставан:

• ангажује се проценитељ који одређује тржишну вредност некретнине
• потписује се купопродајни уговор код нотара
• врши се исплата договорене цене
• подноси се захтев за упис новог власника у земљишне књиге

Куповина може да се реализује постепено, део по део, или одједном. Са правне стране нема разлике, важно је да сваки пренос буде уредно оверен и евидентиран.

3. Ако нема договора

У ситуацији када неки од сувласника не жели да прода свој део:

• ангажује се адвокат
• може се покренути поступак развргнућа сувласништва пред судом
• суд може наложити процену вредности некретнине и евентуално продају или исплату сувласника

Овакав поступак је често дуготрајан, финансијски захтеван и може довести до погоршања породичних односа.

4. Да ли је могуће реновирати без потпуног власништва

Формално, као сувласник има право да користи некретнину. Ипак, уколико нема сагласност осталих сувласника:

• постоји ризик од судског спора
• уложени новац у реновирање не мора му бити надокнађен
• могућа је судска одлука о продаји целе некретнине

Због тога се у пракси саветује да се озбиљна улагања не започињу док власништво није потпуно регулисано (1/1).

5. Порез и процена вредности

Чак и у случају да неки сувласник пренесе свој део без накнаде, порез се обрачунава према тржишној вредности некретнине, а не према симболичном износу из уговора. Другим речима, није могуће ставити минималну цену, попут „100 евра“, како би се избегла већа пореска обавеза.

Емоционална веза са некретнином је снажна - кућа му је прирасла срцу. Међутим, без потпуно сређене документације постоји ризик да:

• изгуби новац уложен у реновирање
• заврши у дуготрајном судском поступку
• наруши породичне односе
• остане без куће уколико суд одлучи да се некретнина прода

Због тога се као најпаметнији приступ показује комбинација договора са сувласницима, правне сигурности и стрпљења.

(Курир)

Препоручујемо

Економија

0 2

ВАША КУЋА ИЗ СНОВА УЗ ПОМОЋ ДРЖАВЕ: Ко има право на 13.000 евра?

08. 03. 2026. у 16:37

Економија

0 1

НИСУ ВИШЕ ТАКО ЛУКСУЗНЕ: Сукоб на Блиском истоку утиче на све - Урушена вредност некретнина у Дубаију

15. 03. 2026. у 08:28

Економија

0 1

ОВО ЈЕ НОВА "ЗЛАТНА КОКА" НА ТРЖИШТУ НЕКРЕТНИНА: Потражња никад већа, а пасиван приход загарантован

15. 03. 2026. у 11:58

Економија

0 3

КУПУЈЕТЕ СТАН? Једна грешка може вас коштати чак 11.000 евра!

11. 03. 2026. у 12:40

Пратите нас и путем иОС и андроид апликације